חוק שכירות הוגנת הוא הכינוי לתיקון מספר 2 לחוק השכירות והשאילה, שנכנס לתוקף באוגוסט 2017. הוא חל על שכירות של דירת מגורים, ורוב הוראותיו קוגנטיות: גם אם החוזה קובע אחרת, ההוראה לטובת השוכר גוברת. לחוזה מסחרי הוא לא רלוונטי — שם כדאי לעבור על 15 הסעיפים של חוזה מסחרי.
על אילו חוזים החוק חל?
על שכירות של דירה למגורים לתקופה של שלושה חודשים לפחות (או עם אופציה להארכה מעבר לכך), ועד עשר שנים. החוק לא חל, למשל, על מעונות סטודנטים, על שכירות לתקופות קצרות מאוד, ועל דירות שבהן חל חוק הגנת הדייר (דיירות מוגנת).
כמה ביטחונות מותר לדרוש?
הסכום הכולל של הערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר — פיקדון במזומן, ערבות בנקאית, או ערבות של גוף פיננסי מורשה או מבטח — מוגבל לנמוך מבין:
- דמי שכירות לשלושה חודשים, או
- שליש מסך דמי השכירות לכל תקופת השכירות.
דוגמה: שכירות של 6,000 ₪ לחודש לשנה. שלושה חודשים = 18,000 ₪; שליש מ-72,000 ₪ = 24,000 ₪. התקרה היא 18,000 ₪. לחוזה של שישה חודשים באותו סכום: שליש מ-36,000 = 12,000 ₪, וזו התקרה.
מתי מותר לממש את הערובה, ומתי צריך להחזיר אותה?
מממשים רק בשביל מה שהחוק מאפשר: דמי שכירות שלא שולמו, תשלומים שהשוכר חייב בהם לפי החוזה (ארנונה, מים, ועד בית), תיקון נזקים שהשוכר אחראי להם, או אי פינוי בזמן. לפני המימוש צריך לתת לשוכר הודעה זמן סביר מראש (כדאי בכתב) ולאפשר לו זמן סביר לתקן. החוק לא קובע מספר ימים — כמה זה "סביר" תלוי בנסיבות, ובמקרה של ספק כדאי לבדוק עם עורך דין. בסוף השכירות מחזירים את הערובה, או את מה שנשאר ממנה, תוך 60 יום מהיום שהשוכר החזיר את הדירה או סילק את חובותיו — המאוחר מביניהם.
אופציה להארכה: כמה זמן מראש מודיעים?
- אופציה של השוכר — השוכר מודיע על המימוש לפחות 60 יום לפני סוף התקופה.
- אופציה של המשכיר — המשכיר מודיע לפחות 90 יום לפני הסוף, ורק אם התנאים לתקופה הנוספת נקבעו מראש בחוזה.
- בלי אופציה — המשכיר צריך להודיע זמן סביר לפני הסוף אם הוא רוצה להאריך ובאילו תנאים.
הודעה בכתב, עם תאריך, היא הראיה שתכריע אם תהיה מחלוקת. עוד על אופציות: אופציה בחוזה שכירות.
מה המשכיר חייב לתקן, ותוך כמה זמן?
המשכיר מוסר דירה ראויה למגורים ומתקן ליקויים שנוצרו לא באשמת השוכר. ליקוי רגיל — תוך 30 יום מהדרישה; ליקוי שאינו סובל דיחוי (למשל אין מים או חשמל, נזילה חמורה) — תוך שלושה ימים. השוכר אחראי לנזקים שנגרמו משימוש לא סביר, ולבלאי שהוא גרם.
מי משלם מה?
לפי החוק, על המשכיר: ביטוח המבנה, תיקונים במבנה ובמערכות הקבועות, ודמי תיווך של מתווך שהמשכיר הזמין. על השוכר: הוצאות השימוש השוטף — ארנונה, מים, חשמל, גז ודמי ועד בית שוטפים. הוצאות חריגות של הבניין (שיפוץ, החלפת מעלית) הן בדרך כלל של המשכיר.
ומה עם העלאת שכר דירה?
החוק לא קובע תקרה לשכר הדירה. העלאה באמצע התקופה אפשרית רק אם החוזה קובע אותה מראש — מדרגה, או הצמדה למדד. העלאה בתקופת אופציה צריכה להיות כתובה בחוזה. כמה המדד הוסיף מאז החתימה אפשר לבדוק במחשבון ההצמדה מאז החתימה.
איך Dosh Index עוזר למשכירים
בבדיקת החוזה ב-Dosh Index מסומנים סעיפים שסותרים את החוק — למשל ערובה מעל התקרה — ומחושבים התאריכים להודעה על אופציה ולהחזר הערובה. במהלך השכירות המערכת מחשבת את דמי השכירות הצמודים בכל חודש, משווה לתשלומים מהבנק ומזכירה מועדים. אפשר להתחיל בבדיקת חוזה חינם.
מקורות: חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971 · כל זכות: הגבלת סכום הערובה שמותר לדרוש משוכר דירה · כל זכות: מימוש ערובה על-ידי משכיר דירה · כל זכות: הארכת תקופת השכירות (אופציה).