העברת ארנונה לשוכר היא אחד הדברים הראשונים שצריך לעשות כשנכס מושכר, ואחד הדברים שהכי קל לשכוח. ארנונה מוטלת על ה"מחזיק" בנכס, ופקודת העיריות מגדירה מחזיק כמי שמחזיק למעשה בנכס כבעל, כשוכר או בכל אופן אחר. כלומר, כשיש שוכר לתקופה של שנה ומעלה, הוא אמור לשלם. אבל העירייה לא יודעת על זה עד שמודיעים לה, ובשכירות קצרה משנה החיוב נשאר על המשכיר.
מה החוק אומר על העברת ארנונה לשוכר?
שני סעיפים בפקודת העיריות [נוסח חדש] קובעים את הכללים:
- סעיף 325: מי שחדל להיות בעלים או מחזיק של נכס שחייב בארנונה, צריך למסור על כך הודעה בכתב לעירייה, בעצמו או באמצעות נציג. עד שההודעה נמסרת, הוא עלול להמשיך להיות מחויב.
- סעיף 326: מי שנעשה בעלים או מחזיק של נכס חייב בארנונה מהמועד שבו נעשה כזה. בהשכרה לתקופה של שנה או יותר, המשכיר או נציגו חייב למסור לעירייה הודעה על העסקה ובה שם השוכר, וכל עוד לא נמסרה הודעה כזו — המשכיר חייב בארנונה שהשוכר היה צריך לשלם ולא שילם. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה, המשכיר עצמו חייב בארנונה.
המשמעות המעשית: כשהשוכר נכנס, חובת ההודעה היא קודם כול על בעל הנכס (סעיף 326), וכדאי שגם השוכר יירשם כמחזיק. אם אף אחד לא הודיע, העירייה תמשיך לחייב את מי שרשום אצלה. בתי משפט דנו לא פעם במקרים שבהם ההודעה לא נמסרה, והתוצאה תלויה בנסיבות. לא כדאי להגיע לשם.
אילו מסמכים צריך?
ברוב הרשויות מבקשים:
- טופס חילופי מחזיקים של הרשות (מקוון או ידני), חתום.
- חוזה השכירות, או לפחות העמודים עם פרטי הצדדים, הנכס והתקופה.
- צילום תעודת זהות, או תעודת התאגדות של חברה.
- קריאת מונה מים ביום המסירה, רצוי עם תמונה.
- לפעמים: ייפוי כוח, אם מישהו אחר מגיש בשם הצד.
את הפרטים לפי עיר (טופס, דרך הגשה, קישורים) ריכזנו בעמוד העברת ארנונה ומים לפי עיר.
מים, חשמל וגז: כל אחד בנפרד
| שירות | למי פונים | מה צריך |
|---|---|---|
| ארנונה | מחלקת הגבייה ברשות המקומית | הודעה בכתב, חוזה, קריאת מונה מים |
| מים וביוב | תאגיד המים העירוני (או הרשות) | קריאת מונה ביום המסירה, פרטי המחזיק החדש |
| חשמל | חברת החשמל או ספק החשמל של הנכס | קריאת מונה, פרטי הצרכן החדש, לעיתים חוזה |
| גז | חברת הגז | קריאת מונה או בדיקת מכל, פרטי הצרכן החדש |
בחלק מהערים המים מועברים יחד עם הארנונה, ובחלק מהן דרך תאגיד נפרד. חשמל וגז תמיד בנפרד.
מה קורה אם לא מעבירים?
- החיוב ממשיך להגיע לבעל הנכס, והחוב מצטבר על שמו.
- הליכי גבייה: עיקולים, ריבית והצמדה על חוב ארנונה, על שם מי שרשום.
- ויכוח עם השוכר: גם אם החוזה קובע שהשוכר משלם, אם החשבון על שמכם, תצטרכו לגבות ממנו בעצמכם.
- מחלוקת בסיום: בלי קריאת מונה ביום הכניסה וביום היציאה, קשה לדעת מי צרך מה.
בסוף השכירות: להעביר בחזרה
כשהשוכר יוצא, התהליך הפוך. אם אין שוכר חדש, הנכס חוזר לבעלים, וצריך להודיע על כך. אם יש שוכר חדש, עושים העברה ישירה. בכל מקרה: קריאת מונים ביום המסירה, ותיעוד בכתב. אם הנכס עומד ריק, בדקו אם הרשות שלכם מאפשרת לבקש הנחה או פטור לנכס ריק, לפי התנאים שלה.
פרוטוקול מסירה: הדבק שמחזיק הכול
הדרך הכי פשוטה לסגור את כל הקצוות היא פרוטוקול מסירה אחד, חתום על ידי שני הצדדים, שכולל את קריאות כל המונים, מצב הנכס ותמונות. אותו מסמך משמש גם להעברת הארנונה, גם לוויכוח על הפיקדון בסוף. אפשר להכין פרוטוקול כזה עם מחולל פרוטוקול המסירה.
טעויות נפוצות בהעברת ארנונה לשוכר
- העברה רק של הארנונה, בלי המים, והחשבון ממשיך להגיע אליכם מהתאגיד.
- תאריך לא נכון בהודעה: תאריך החתימה על החוזה במקום תאריך המסירה בפועל, או להפך. התאריך הקובע הוא המועד שבו השוכר התחיל להחזיק בנכס.
- שם לא נכון: ההודעה על שם בעל החברה במקום על שם החברה השוכרת.
- הנחה שאין צורך להודיע כי "השוכר ממילא יקבל חשבון". הוא לא יקבל, עד שמישהו ידווח עליו.
מה כדאי לכתוב בחוזה השכירות
הרבה בעיות ארנונה נפתרות כבר בחוזה. סעיפים שכדאי שיהיו:
- התחייבות השוכר לשלם ארנונה, מים, חשמל וגז מיום המסירה, ולרשום את החשבונות על שמו.
- ייפוי כוח למשכיר להודיע לרשויות על חילופי המחזיקים בשם השוכר, אם השוכר לא עושה זאת.
- התחייבות להציג אישורים: בסוף השכירות, אישור מהרשות ומהספקים שאין חובות.
- אפשרות לקיזוז מהבטוחה: חוב ארנונה או מים שנשאר על שם המשכיר יכוסה מהערבות או מהפיקדון.
אם החוזה כבר נחתם בלי סעיפים כאלה, עדיין אפשר לדרוש מהשוכר לחתום על טופס חילופי מחזיקים יחד עם פרוטוקול המסירה. לבדיקת החוזה הקיים: בדיקת חוזה חינם.
איך Dosh Index עושה את זה אוטומטית
Dosh Index מכין את ההודעה על חילופי מחזיקים לארנונה, למים ולחשמל, יחד עם פרוטוקול המסירה, והשוכר חותם על הכול בחתימה דיגיטלית אחת, עם קריאות המונים והתמונות. כך יש מסמך אחד מסודר לשלוח לכל גורם.