שלושת המסלולים בקצרה
מי שמשכיר דירת מגורים למגורים בוחר כל שנה באחד משלושה מסלולי מס. ההכנסה נבחנת על כל הדירות שמושכרות למגורים יחד.
1. מסלול הפטור
עד 5,654 ₪ לחודש (תקרת 2026) — פטור מלא ממס. מעל התקרה הפטור קטן: הסכום הפטור = פעמיים התקרה פחות שכר הדירה, והשאר חייב במס שולי. מעל פעמיים התקרה (11,308 ₪) — אין פטור בכלל. במסלול הזה לא מנכים הוצאות ופחת.
דוגמה: שכר דירה של 7,000 ₪ לחודש. הסכום הפטור: 11,308 − 7,000 = 4,308 ₪. החייב במס: 2,692 ₪ לחודש — ובמס שולי של 31% זה כ-10,014 ₪ בשנה. במסלול 10% אותה הכנסה עולה 8,400 ₪ בשנה.
2. מסלול 10%
10% מכל שכר הדירה, מהשקל הראשון, בלי הוצאות ובלי פחת. מדווחים ומשלמים תוך 30 יום מתום שנת המס (על שנת 2026: עד 31.1.2027, כי 30 בינואר חל בשבת) במערכת המקוונת של רשות המסים לדיווח על הכנסות משכירות. מאז שנת המס 2024 מצרפים לדיווח את חוזה השכירות (ואם אין חוזה — תצהיר). המסלול פשוט, ומשתלם בדרך כלל כשההכנסה מעל התקרה וההוצאות נמוכות.
שימו לב: בעת מכירת הדירה, לפי סעיף 122, הפחת שהיה מותר בניכוי מופחת מהמחיר המקורי בחישוב מס השבח. בדירה שתימכר עם שבח גבוה — כדאי לבדוק את ההשפעה עם רו״ח.
3. המסלול הרגיל
מס שולי על ההכנסה אחרי ניכוי הוצאות: פחת על המבנה, ריבית על משכנתה שלקחתם לרכישת הדירה, תיקונים, ביטוח, דמי ניהול וכדומה. מגישים דוח שנתי. עד גיל 60, הכנסה משכירות (שאינה מיגיעה אישית) חייבת במס של לפחות 31%. המסלול משתלם בעיקר כשיש הוצאות גבוהות — למשל ריבית גבוהה על משכנתה.
ומה עם נכס מסחרי?
שלושת המסלולים נועדו לדירת מגורים שמושכרת למגורים. הכנסה מהשכרת חנות, משרד או מחסן חייבת במס רגיל (וכשהנכס בחברה — במס חברות), ובדרך כלל גם במע״מ. ראו מע״מ על שכירות מסחרית.
מקורות: מרכז המחקר והמידע של הכנסת — מיסוי הכנסות משכר דירה. את המסלול בוחרים עם רו״ח.