מע״מ על שכירות מסחרית חל כמעט תמיד. חוק מס ערך מוסף מגדיר "מכר" של נכס כך שהוא כולל גם את השכרתו, כלומר השכרת נכס היא עסקה לעניין מע״מ. הפטור הבולט הוא על השכרת דירה למגורים לתקופה של עד 25 שנה (סעיף 31(1)), פטור שאינו חל על חנויות, משרדים ומבני תעשייה.
מתי חייבים מע״מ על שכירות מסחרית?
יש שלושה מצבים עיקריים:
| המשכיר | השוכר | מי משלם את המע״מ לרשויות |
|---|---|---|
| עוסק מורשה (חברה, או יחיד רשום) | כל שוכר | המשכיר: מוציא חשבונית מס ומדווח |
| יחיד שאינו עוסק | עוסק | השוכר: עסקת אקראי, השוכר מוציא חשבונית על שמו ומדווח |
| יחיד שאינו עוסק | מלכ״ר או מוסד כספי | השוכר: מדווח ומשלם כעסקת אקראי |
הבסיס למצב השני והשלישי: חוק מע״מ מגדיר "עסקת אקראי" כך שהיא כוללת מכירת מקרקעין (וכאמור, גם השכרה) לעוסק, למלכ״ר או למוסד כספי בידי מי שאין עיסוקו במכירת מקרקעין. תקנה 6ב לתקנות מס ערך מוסף, התשל״ו-1976, קובעת שבמקרה כזה הקונה (כאן, השוכר) חייב בתשלום המס, ואם הוא עוסק, הוא מוציא חשבונית על שמו ומדווח עליה בדוח התקופתי שלו. שוכר עוסק יכול בדרך כלל לקזז את המס כמס תשומות, כך שבפועל העלות שלו נייטרלית.
המעבר ל-18%: מה השתנה ב-1.1.2025
מ-1 בינואר 2025 שיעור המע״מ הוא 18% (במקום 17%). כל חשבונית על שכירות מסחרית צריכה להיות לפי השיעור החדש. לגבי תשלומים ששולמו מראש לפני המעבר, עבור תקופה שאחריו, השיעור נקבע לפי מועד החיוב במס (ראו ההערה למטה). אם היו לכם תשלומים כאלה, כדאי לבדוק עם רואה החשבון.
הבעיה המעשית: שוכרים שמשלמים בצ׳קים דחויים או בהוראת קבע על סכום קבוע, שנקבע לפי 17%. הפער על 20,000 ₪ לפני מע״מ הוא 200 ₪ בחודש. ראו גם למה השוכר משלם פחות.
חוזה "כולל מע״מ" מול "בתוספת מע״מ"
הניסוח קובע מי סופג שינוי בשיעור המע״מ:
- "בתוספת מע״מ כדין": דמי השכירות הם הסכום נטו, והמע״מ מתווסף לפי השיעור שבתוקף ביום התשלום. כשהשיעור עלה, השוכר משלם יותר, והמשכיר מקבל אותו סכום נטו.
- "כולל מע״מ": הסכום הכולל קבוע. כשהשיעור עולה, החלק שנשאר למשכיר קטן.
דוגמה: חוזה של 23,400 ₪ "כולל מע״מ", שנחתם כשהמע״מ היה 17%.
| שיעור מע״מ | סכום כולל | נטו למשכיר |
|---|---|---|
| 17% | 23,400 ₪ | 20,000.00 ₪ |
| 18% | 23,400 ₪ | 19,830.51 ₪ |
הפער: 169.49 ₪ בחודש, כ-2,034 ₪ בשנה.
סעיף 6 לחוק מע״מ קובע שכשהשיעור הועלה אחרי שהוסכם על העסקה, העוסק רשאי לדרוש מהקונה את סכום המס, אלא אם הוסכם אחרת. בחוזה שקבע במפורש סכום "כולל מע״מ", השאלה אם זו "הסכמה אחרת" היא שאלה של פרשנות, ושווה לבדוק אותה עם עו״ד או רו״ח לפני שדורשים הפרש.
על מה עוד חל מע״מ בשכירות מסחרית?
- הפרשי הצמדה: הם חלק מדמי השכירות, ולכן חל עליהם מע״מ. אפשר לחשב דמי שכירות צמודים כולל מע״מ במחשבון החינמי.
- דמי ניהול, חניה, שילוט: בדרך כלל חייבים במע״מ כמו דמי השכירות.
- ריבית פיגורים: לפי סעיף 7 לחוק, תשלום בשל פיגור נכלל במחיר העסקה. ראו ריבית פיגורים על שכירות.
- ארנונה, מים וחשמל שהשוכר משלם ישירות לרשות או לספק: לא עוברים דרך המשכיר, ולכן אינם חלק מהעסקה ביניהם.
חשבונית מס: מתי ולמי?
משכיר עוסק מוציא לשוכר חשבונית מס על כל תשלום, כולל הפרשי הצמדה ותוספות. שוכר עוסק צריך את החשבונית כדי לקזז את המע״מ, ולכן יבקש אותה. חשבונית שחסרה או שמוצאת בשיעור לא נכון היא הזדמנות לוויכוח מיותר, ולכן כדאי שכל חשבונית תתבסס על אותו חישוב שעליו מבוססת הדרישה לתשלום.
להפרדה או הוספה של מע״מ לפי השיעור הנכון: מחשבון המע״מ.
שוכר שאינו עוסק
לא כל שוכר של נכס מסחרי הוא עוסק מורשה. עמותה, מוסד כספי או גוף ציבורי לא יכולים בדרך כלל לקזז מע״מ, ולכן בשבילם המע״מ הוא עלות אמיתית. כשהמשכיר עוסק, הוא מוציא חשבונית עם מע״מ כרגיל, והשוכר פשוט משלם יותר. כשהמשכיר אינו עוסק והשוכר מלכ״ר או מוסד כספי, לפי תקנה 6ב השוכר מדווח ומשלם את המס. בשני המקרים, כדאי שהחוזה יאמר במפורש "בתוספת מע״מ כדין", כדי שלא תהיה שאלה מי נושא בו.
טעויות מע״מ נפוצות בשכירות מסחרית
- חשבונית על הסכום הבסיסי בלבד, בלי הפרשי הצמדה.
- המשך חיוב לפי 17% אחרי 1.1.2025.
- חוזה "כולל מע״מ" שבו המשכיר מדווח על כל הסכום כאילו הוא נטו.
- משכיר פרטי שמקבל מע״מ מהשוכר, למרות שבמצב שלו השוכר היה אמור לדווח בעצמו.
איך Dosh Index עושה את זה אוטומטית
Dosh Index מזהה בחוזה אם הסכום הוא "כולל" או "בתוספת" מע״מ, מחשב כל תשלום לפי השיעור שבתוקף, ומשווה לחשבוניות ולכסף שנכנס בפועל. כך רואים מיד שוכר שמשלם עדיין לפי 17%, וחשבוניות שהוצאו בשיעור לא נכון.
מקורות: חוק מס ערך מוסף, התשל״ו-1975 · תקנות מס ערך מוסף, התשל״ו-1976 (תקנה 6ב).