1. דף הבית
  2. כלים חינמיים
  3. מחשבון תשואה לנכס
כלי חינמי

מחשבון תשואה לנכס

מחיר, שכירות והוצאות — ומקבלים תשואה ברוטו ונטו, תזרים אחרי משכנתה ותשואה על ההון שהשקעתם.

משכנתה (לא חובה)

תשואה ברוטו מול תשואה נטו

תשואה ברוטו = שכירות שנתית ÷ מחיר הנכס
תשואה נטו = (שכירות שנתית בפועל − הוצאות) ÷ (מחיר + מס רכישה + עלויות נלוות)

התשואה ברוטו היא המספר שמופיע במודעות. התשואה נטו היא מה שנשאר באמת: מורידים חודשים ריקים, ניהול, ביטוח ותחזוקה, ומחלקים בעלות האמיתית של הרכישה — כולל מס רכישה (בנכס מסחרי 6%), עו״ד ותיווך. ההפרש בין השתיים הוא לרוב אחוז עד שניים.

הכנסה תפעולית נטו (NOI) ושיעור היוון (Cap Rate)

NOI (Net Operating Income) — ההכנסה השנתית מהנכס אחרי הוצאות התפעול ולפני מימון ומס. בנכסים מסחריים שמאים ומשקיעים מעריכים שווי לפי NOI ÷ שיעור היוון (Cap Rate) שמקובל לסוג הנכס ולמיקום.

תשואה על ההון העצמי

כשיש משכנתה, מה שמעניין את המשקיע הוא התזרים שנשאר אחרי ההחזר החודשי, ביחס להון שהשקיע מכיסו (מחיר + עלויות − הלוואה). זו התשואה על ההון העצמי (Cash on Cash). מינוף מגדיל אותה כשהתשואה נטו גבוהה מהריבית, ומקטין אותה כשהיא נמוכה ממנה.

המחשבון אינו מחשב מס שבח, מס הכנסה על השכירות, פחת או שינויי ערך. הוא כלי להשוואה מהירה בין עסקאות — לא תחליף לבדיקת כדאיות מלאה.

שאלות נפוצות

מה נחשב תשואה טובה לנכס מסחרי בישראל?
זה תלוי במיקום, בשוכר ובאורך החוזה. נכס עם שוכר חזק בחוזה ארוך נסחר בתשואה נמוכה יותר מנכס עם סיכון גבוה יותר. השוו תמיד תשואה נטו, לא ברוטו.
כמה מס רכישה משלמים על נכס מסחרי?
על נכס שאינו דירת מגורים — 6% ממחיר הרכישה (נכון לשנים האחרונות; כדאי לוודא ברשות המסים לפני עסקה).
איך מודדים את התשואה של הנכסים שכבר יש לי?
ב-Dosh Index יש מסך רווחיות לכל נכס ולכל התיק: ההכנסה לפי החוזים, מה נגבה בפועל, ההוצאות מתיק ההוצאות, NOI, תשואה שנתית ומה נשאר אחרי המשכנתה — מחושב אוטומטית מהנתונים שכבר במערכת.

עוד בנושא

טבלת אקסל לניהול שכירותשוכר בכל שורה, חודש בכל עמודה — כמו באקסל. מדביקים מהאקסל, והטבלה נשמרת בחשבון חינם.מחשבון ריבית פיגורים על דמי שכירותמזינים את התשלומים שאיחרו ואת מה שכתוב בחוזה — ומקבלים כמה ריבית ופיצוי מגיעים, לכל תשלום מחשבון מע״מ לדמי שכירותמוסיפים מע״מ לסכום, או מחלצים את המע״מ מסכום שכבר כולל אותו.