מי שמשכיר דירת מגורים בישראל יכול לבחור בכל שנה איך ימוסה על ההכנסה ממנה. יש שלושה מסלולים עיקריים, ולכל אחד תנאים משלו. המדריך הזה מסביר אותם בפשטות; לחישוב לפי המספרים שלכם יש מחשבון מס על שכר דירה.
מסלול 1: פטור — עד כמה שכר דירה פטור ממס?
ב-2026 הכנסה משכר דירה למגורים של עד 5,654 ₪ לחודש (סך כל הדירות של המשכיר ובן או בת הזוג) פטורה ממס לגמרי. מעל התקרה הפטור לא נעלם בבת אחת: הוא קטן שקל בשקל, ומתאפס כשההכנסה מגיעה ל-11,308 ₪ לחודש.
דוגמה: שכר דירה של 7,000 ₪. החלק שמעל התקרה הוא 1,346 ₪, ולכן הפטור יורד ל-4,308 ₪, ו-2,692 ₪ חייבים במס לפי המדרגות.
מסלול 2: 10% — מתי משתלם המס המופחת?
במסלול הזה משלמים 10% מהסכום ברוטו שהתקבל, בלי לנכות שום הוצאה (לא ריבית משכנתא, לא תיקונים ולא פחת). אין תקרה. מדווחים ומשלמים פעם בשנה במערכת המקוונת של רשות המסים, תוך 30 יום מתום שנת המס (על שנת 2026: עד 31.1.2027, כי 30 בינואר חל בשבת). מאז שנת המס 2024 מצרפים לדיווח את חוזה השכירות (ואם אין חוזה — תצהיר).
המסלול מתאים כששכר הדירה גבוה מתקרת הפטור, ההוצאות נמוכות, ושיעור המס השולי שלכם גבוה (מ-31% ומעלה, למשל).
מסלול 3: המסלול הרגיל — לפי מדרגות המס
ההכנסה מצטרפת להכנסות האחרות שלכם וממוסה לפי מדרגות המס, ומותר לנכות את ההוצאות: ריבית על משכנתא שנלקחה לקניית הדירה, תיקונים ואחזקה, דמי ניהול, ביטוח, ארנונה ששילמתם בתקופות שהדירה עמדה ריקה, ופחת על המבנה (בדרך כלל 2% בשנה מעלות המבנה, בלי הקרקע). צריך להגיש דוח שנתי.
המסלול כדאי כשיש הוצאות גבוהות — בעיקר ריבית משכנתא גדולה — או כשההכנסה הכוללת שלכם נמוכה ושיעור המס השולי נמוך.
איך בוחרים בין שלושת המסלולים?
| המצב שלכם | בדרך כלל משתלם |
|---|---|
| שכר דירה עד 5,654 ₪ לחודש, דירת מגורים | פטור |
| שכר דירה גבוה, מעט הוצאות, מס שולי גבוה | 10% |
| משכנתא גדולה או הוצאות גבוהות | רגיל (עם הוצאות ופחת) |
| הכנסה נמוכה ממקורות אחרים | רגיל או פטור — לבדוק |
הבחירה נעשית לכל שנת מס, ואפשר לשנות בשנה הבאה. במסלול הפטור ובמסלול 10% אי אפשר לנכות הוצאות, ולכן חשוב להשוות לפני שבוחרים. במחשבון אפשר להכניס את שכר הדירה, ההוצאות ושיעור המס ולראות את שלושת הסכומים זה לצד זה.
ומה עם שכירות מסחרית?
הכנסה מהשכרת חנות, משרד או מחסן לא נכנסת לפטור ולא למסלול 10%. היא ממוסה במסלול הרגיל (או כהכנסה של החברה, אם הנכס בבעלות חברה), ובדרך כלל חייבת גם במע״מ. בשכירות מסחרית יש לפעמים גם ניכוי מס במקור מהתשלום, ואז צריך להוציא קבלה על הסכום המלא ולקזז את הניכוי בדוח.
איך Dosh Index עוזר בדוח השנתי
Dosh Index מסכם לכל נכס את ההכנסה שהתקבלה בפועל בכל שנה (לפי דפי הבנק, לא רק לפי החוזה), מפריד בין מגורים למסחרי, ומכין דוח שנתי למס שאפשר לתת לרואה החשבון. אפשר לנסות בחינם עם בדיקת חוזה.
מקורות: כל זכות: פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים · רשות המסים: מיסוי הכנסות משכר דירה.