תשואה על נכס מסחרי היא היחס בין ההכנסה שהנכס מייצר למחיר שלו. זה נשמע פשוט, אבל בשיחה עם מתווך, בנק או שותף, כל אחד מתכוון למשהו אחר. ההבדל בין תשואה ברוטו לנטו יכול להיות נקודת אחוז שלמה, וזה ההבדל בין עסקה טובה לעסקה בינונית.
תשואה ברוטו
הגרסה הפשוטה ביותר, וזו שמופיעה במודעות:
היא לא לוקחת בחשבון הוצאות, חודשים ריקים או עלויות רכישה. טובה להשוואה מהירה, לא להחלטה.
NOI: ההכנסה התפעולית נטו
NOI (Net Operating Income) הוא ההכנסה השנתית מהנכס, אחרי ההוצאות התפעוליות שהמשכיר נושא בהן, ולפני מימון ומס הכנסה:
הוצאות תפעול אופייניות: ביטוח מבנה, תחזוקה ותיקונים, ניהול, ארנונה ודמי ניהול בתקופות שהנכס ריק, ושיווק לשוכר חדש. בחוזה שבו השוכר משלם הכול (ארנונה, אחזקה, ביטוח תכולה), ה-NOI קרוב לשכירות. בחוזה שבו המשכיר נושא בחלק, הפער גדל.
Cap Rate ותשואה נטו
- Cap Rate = NOI ÷ מחיר הנכס. זה המדד שמשמש להשוואה בין נכסים ולהערכת שווי.
- תשואה נטו על העלות הכוללת = NOI ÷ (מחיר + מס רכישה + עלויות עסקה). זה מה שאתם באמת מקבלים על הכסף שהוצאתם.
מס רכישה ועלויות עסקה
ברכישת נכס שאינו דירת מגורים, מס הרכישה הוא 6% משווי המכירה (לפי תקנות מס רכישה). לזה מתווספים שכר טרחת עו״ד, תיווך, שמאות ובדיקות. כל אלה מגדילים את העלות, ולכן מקטינים את התשואה בפועל.
דוגמה מלאה לחישוב תשואה על נכס מסחרי
משרד נקנה ב-5,000,000 ₪, ומושכר ב-30,000 ₪ לחודש (בתוספת מע״מ).
| סעיף | סכום |
|---|---|
| מחיר הנכס | 5,000,000 ₪ |
| מס רכישה (6%) | 300,000 ₪ |
| עלויות עסקה נוספות (הנחה: 1.5%) | 75,000 ₪ |
| עלות כוללת | 5,375,000 ₪ |
| שכירות שנתית | 360,000 ₪ |
| הפסד מחודשים ריקים (הנחה: 5%) | 18,000 ₪ |
| ביטוח ותחזוקה על המשכיר | 18,000 ₪ |
| NOI | 324,000 ₪ |
| מדד | חישוב | תוצאה |
|---|---|---|
| תשואה ברוטו | 360,000 ÷ 5,000,000 | 7.20% |
| Cap Rate | 324,000 ÷ 5,000,000 | 6.48% |
| תשואה נטו על העלות הכוללת | 324,000 ÷ 5,375,000 | 6.03% |
אותו נכס: 7.2% במודעה, קצת יותר מ-6% בפועל.
מינוף: מתי המשכנתא משפרת את התשואה?
נניח שממנים 2,500,000 ₪ בהלוואה, בתשלומי ריבית בלבד. ההון העצמי: 5,375,000 − 2,500,000 = 2,875,000 ₪.
| ריבית שנתית | עלות ריבית | תזרים אחרי ריבית | תשואה על ההון |
|---|---|---|---|
| 5% | 125,000 ₪ | 199,000 ₪ | 6.92% |
| 7% | 175,000 ₪ | 149,000 ₪ | 5.18% |
הכלל: כשהריבית נמוכה מהתשואה נטו של הנכס, המינוף מגדיל את התשואה על ההון. כשהיא גבוהה ממנה, המינוף מקטין אותה ומגדיל את הסיכון. בהלוואה עם החזר קרן, התזרים החודשי נמוך יותר, גם אם חלק ממנו הוא בעצם חיסכון.
דמי ניהול והוצאות שמגולגלות על השוכר
בנכסים בבניין משותף או במרכז מסחרי, יש הוצאות שוטפות (ניקיון, שמירה, אחזקת מעליות) שנגבות מהשוכרים כדמי ניהול. כשהשוכר משלם אותן, הן לא נכנסות ל-NOI, לא כהכנסה ולא כהוצאה. אבל כשהנכס ריק, המשכיר משלם אותן בעצמו, ולכן הן חלק מהסיכון. בחישוב תשואה, כדאי לרשום בנפרד מה משלם השוכר ומה נשאר על המשכיר בכל תרחיש.
תשואה צפויה מול תשואה בפועל
החישוב לפני הרכישה מבוסס על הנחות: כמה חודשים הנכס יעמוד ריק, כמה תעלה תחזוקה, והאם השוכר ישלם את מה שבחוזה. אחרי שנה-שנתיים כדאי לחזור ולחשב את אותו NOI, הפעם לפי מה שנגבה בפועל ולפי ההוצאות שנרשמו. הפער בין שני המספרים מלמד הרבה: לפעמים ההוצאות גבוהות מהצפוי, ולפעמים ההכנסה נמוכה כי חלק מהכסף פשוט לא נגבה.
לנכס שכבר בבעלותכם, כדאי לחשב את התשואה גם על השווי הנוכחי, ולא רק על מחיר הקנייה. נכס שנקנה לפני עשור בתשואה של 8% על מחיר הקנייה, מניב אולי 5% על שוויו היום. זה נתון חשוב כשמחליטים אם להחזיק, למחזר משכנתא או למכור.
מה עוד משפיע על התשואה בפועל?
- גבייה: הצמדה שלא נגבית ומע״מ לפי שיעור ישן מורידים את ההכנסה בשקט. ראו למה השוכר משלם פחות.
- אורך החוזה ואיכות השוכר: חוזה ארוך עם ערבות בנקאית טובה שווה יותר מחוזה קצר באותו סכום.
- מס הכנסה: התשואה אחרי מס תלויה במבנה ההחזקה (יחיד או חברה). שאלה לרואה החשבון.
לחישוב מהיר עם הנתונים שלכם: מחשבון התשואה.
איך Dosh Index עושה את זה אוטומטית
Dosh Index מחשב רווחיות ותשואה לכל נכס ולכל התיק: שווי, משכנתא, NOI ותשואה, על בסיס דמי השכירות שנגבו בפועל וההוצאות שנרשמו בתיק ההוצאות. לפני רכישה אפשר גם להריץ בדיקת כדאיות לעסקה.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963 · תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) · חוק מס ערך מוסף, התשל״ו-1975.