ערבות בנקאית בחוזה שכירות: סכום, הצמדה, תוקף ומימוש

ערבות בנקאית בחוזה שכירות היא התחייבות של בנק לשלם למשכיר סכום מסוים לפי דרישה, אם השוכר לא עומד בהתחייבויותיו. היא הבטוחה הנפוצה ביותר בשכירות מסחרית, כי היא מהירה למימוש ולא תלויה במצב הכספי של השוכר ביום שבו צריך אותה.

איזה סכום ערבות מקובל בשכירות מסחרית?

אין סכום קבוע בחוק. מקובל לדרוש ערבות בגובה של כמה חודשי שכירות, לרוב שלושה, כולל מע״מ. בנכסים עם השקעה גדולה של המשכיר, או כשהשוכר חדש וללא היסטוריה, דורשים לפעמים יותר.

דוגמה: דמי שכירות של 25,000 ₪ לחודש בתוספת מע״מ.

כדאי לחשוב גם על מה שהערבות צריכה לכסות מעבר לשכירות: ארנונה ומים שלא שולמו, נזקים לנכס, ודמי שימוש אם השוכר לא מפנה בזמן. אם החוזה כולל פיצוי מוסכם על איחור בפינוי, ערבות של שלושה חודשים יכולה להיגמר מהר.

הצמדה: הערבות צריכה לגדול עם דמי השכירות

אם דמי השכירות צמודים למדד והערבות לא, הביטחון נשחק. אחרי כמה שנים של אינפלציה, ערבות של שלושה חודשים שווה פחות. לכן מקובל שהערבות תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן, עם מדד בסיס זהה לחוזה. בתחילת תקופת אופציה, שבה דמי השכירות עולים, כדאי לדרוש הגדלה של הערבות.

תוקף וחידוש: הנקודה שבה רוב המשכירים נכשלים

ערבות בנקאית ניתנת לתקופה מוגדרת. אם היא פגה, אי אפשר לממש אותה, גם אם השוכר חייב כסף. כללים מעשיים:

• התוקף צריך להימשך אחרי סוף החוזה, בדרך כלל 60 עד 90 ימים, כדי לכסות חובות שמתגלים ביום היציאה.
• בחוזה ארוך, או כשיש אופציה, השוכר צריך להמציא ערבות חדשה או הארכה לפני שהקיימת פגה. כדאי לקבוע בחוזה מועד, למשל 30 ימים לפני הפקיעה.
• כדאי לקבוע שאם לא הומצאה ערבות מוארכת בזמן, המשכיר רשאי לממש את הקיימת ולהחזיק בכסף כפיקדון.

ערבות אוטונומית: למה זה חשוב?

בערבות בנקאית אוטונומית הבנק מתחייב לשלם לפי דרישה, בלי לבדוק אם השוכר באמת הפר את החוזה. זו ההבחנה המרכזית מול ערבות רגילה לפי חוק הערבות, שבה הערב יכול בדרך כלל להעלות את הטענות של החייב. הפסיקה מאפשרת למנוע מימוש של ערבות אוטונומית רק במקרים חריגים, כמו מרמה.

לכן חשוב שהנוסח יהיה של ערבות אוטונומית, "לפי דרישה ראשונה", בלי תנאים. כדאי לצרף לחוזה את נוסח הערבות הנדרש, ולבדוק שהערבות שהתקבלה תואמת אותו.

איך מממשים ערבות בנקאית?

1. בודקים מה החוזה קובע: האם נדרשת הודעה מוקדמת לשוכר, וכמה ימים לפני.
2. שולחים לשוכר את ההודעה, אם נדרשת. אפשר לשלב אותה במכתב ההתראה.
3. מגישים לבנק דרישה בכתב, לפי הנוסח שבכתב הערבות, לפני תום התוקף.
4. מקבלים את הכסף ומתעדים לאיזה חוב הוא נזקף.
5. דורשים מהשוכר להשלים את הערבות לסכום המקורי, אם החוזה ממשיך.

החלופות לערבות בנקאית

בשכירות מסחרית לחברה בע״מ, ערבות אישית של בעל השליטה היא דרישה נפוצה, כי בלעדיה המשכיר נשאר מול חברה שאולי אין לה נכסים. שימו לב: ההגנות המיוחדות של "ערב יחיד" בפרק ב׳ לחוק הערבות חלות רק על ערבות כלפי מי שעיסוקו במתן הלוואות (כמו בנק), ולא על ערבות למשכיר. ערבות אישית לחוזה שכירות כפופה לכללים הרגילים של החוק, ובהם זכות הערב להעלות כל טענה שיש לשוכר, ולכן כדאי לנסח אותה בעזרת עו״ד.

לבדיקה של סעיף הבטוחות בחוזה שלכם: בדיקת חוזה חינם.

מה לבדוק כשמקבלים את כתב הערבות

ביום שהשוכר מביא את הערבות, כדאי לעבור עליה מול החוזה, ולא רק לתייק:

1. המוטב: השם שלכם, או של החברה שמשכירה, בדיוק כמו בחוזה.
2. החייב: השוכר שחתם על החוזה, ולא חברה אחרת בקבוצה.
3. הסכום וההצמדה: סכום נכון, צמוד למדד, עם מדד בסיס שמופיע בכתב הערבות.
4. התוקף: עד תאריך שמאפשר מימוש גם אחרי סוף החוזה.
5. הנוסח: "לפי דרישה ראשונה", בלי תנאים ובלי צורך לנמק.
6. אפשרות העברה: אם אתם עשויים למכור את הנכס, כדאי שהערבות תהיה ניתנת להסבה או שהחוזה יחייב את השוכר להמציא ערבות חדשה לקונה.

ערבות עם פרט אחד שגוי יכולה לגרום לבנק לסרב למימוש, בדיוק ביום שבו צריך אותה. אם מצאתם טעות, בקשו מהשוכר תיקון מהבנק מיד, ולא בסוף השנה. כדאי גם לשמור את המקור של כתב הערבות במקום בטוח, כי חלק מהבנקים דורשים את המקור בעת מימוש.

איך Dosh Index עושה את זה אוטומטית

Dosh Index מזהה בחוזה את סכום הערבות, ההצמדה ומועד הפקיעה, ושולח תזכורות לחידוש הערבות ולחידוש הביטוח לפני שהם פוקעים, יחד עם תזכורות למועדי האופציה. כשמגיע הזמן, המערכת גם מחשבת את הסכום המעודכן שצריך לדרוש.

מקורות: חוק הערבות, התשכ״ז-1967 · חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971.